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692__일단 걷자- 노년의 자세- 차입투자(레버리지)- 전세발(發) 부채위기- -15ok

뚱보강사 이기성

    692__ 일단 걷자. 노년의 자세. 차입투자(레버리지). 역전세 부채위기

78세가 되면 각자 자기 얘기만 하려고 한다. 동기 동창회에 가면 남 얘기는 통 들을 생각을 안 한다. 아마도 집에서 자기 말을 들어줄 사람이 없어서 그러나 보다... 뚱보강사는 2023년 금년 목표로 1,2월은 하루 평균 2000 걸음 걷기를 목표치로 결정했다. 3,4,5월은 하루 평균 3000 걸음을, 6월부터는 하루 3500 걸음을 목표로 걷기 운동을 하고 있다. ①6월 20일 (화) 4340 걸음, ②6.21 수 3845, ③6.22 목 3376, ④6.23 금 2870, ⑤6.24 토 3685, ⑥6.25 일 5367, ⑦6.26 (월) 4406 걸음으로 1주일간 1일 평균 걸음은 3985 걸음(6월 20일~6월 26일)이다. 3500 걸음 6월 목표치를 초과 달성하고 있는 착한 78세 노인이다.

[페친] 김승재 님이 ‘10년 동안, 65세 이상 노인의 걸음수와 운동효과를 측정한 결과’를 소개해주셨다. ① 하루에 4000보를 걸은 사람은 우울증이 없어졌고, ② 5000보를 걸은 사람은 치매, 심장질환, 뇌졸증을 예방하고, ③ 하루 7000보를 걸은 사람은 골다골증과 암을 예방하고 ④ 8000보를 걸은 사람은 고혈압과 당뇨를 예방하고 ⑤ 10000보를 걸은 사람은 만성적인 대사 장애로 인하여 당뇨의 전 단계(공복 혈당 100mg/dL 이상), 고혈압, 고지혈증, 비만, 심혈관계 죽상동맥 경화증 등의 여러 가지 질환이 한꺼번에 나타나는 대사증후군을 예방할 수 있다는 긍정적인 조사 결과였다.

[대한신보]에 이명우 박사(제일병원 원장)의 건강 이야기가 실렸다. 늙으면, 옆에서 잡아주더라도, 천천히라도 자기 발로 걸을 수만 있다면 ‘걷기 운동’을 권한다. ‘걷기’는 장점이 많으니 일단 걸으라고 한다.

1. 걷기는 '뇌'를 자극한다. 2. 걷기는 '건망증'을 극복한다.

3. 걷기는 '의욕'을 북돋운다. 4. 걸으면 '밥맛'이 좋아진다.

5. 걷기는 '비만' 치료제이다. 6. 걷기는 '요통' 치료에 효과가 있다.

7. 걸으면 '고혈압'도 치료된다. 8. 걷기는 '금연' 치료제이다.

9. 걷는 사람은 '뇌'가 젊어진다. 10. 스트레스가 쌓이면 일단 걸어라.

11. 자신감을 잃었다면 일단 걸어라. 12. '몸'이 찌뿌듯하면 일단 걸어라.

13. 마음이 울적하면 일단 걸어라.

14. 고민이 꼬리에 꼬리를 물면 일단 걸어라.

15. 분노가 일면, 일단 걸어라.

16. 인간관계로 얽히는 날, 일단 걸어라.

17. 할 일이 없는 날, 일단 걸어라.

     하루 30분 걸으면  놀라운 변화가

이광영 전북대 초빙교수가 “몸을 돌보면 몸도 당신을 돌본다. 하지만 몸을 돌보지 않으면 몸은 반란을 일으킨다.”라면서, 하루 30분 걸으면 몸에 나타나는 놀라운 변화 10가지를 소개했다.

① 치매가 예방 된다. ② 근육이 생긴다.

③ 심장이 좋아지고 혈압을 낮춰 준다. ④ 소화기관이 좋아진다.

⑤ 기분이 상쾌해 진다. ⑥ 녹내장이 예방 된다.

⑦ 체중을 관리 할 수 있다. ⑧ 뼈를 강화 시킨다.

⑨ 당뇨병 위험을 낮춰 준다. ⑩ 폐가 건강해 진다.

     “몸이 곧 당신이다.” 노년의 자세

소설가 박완서(1931~2011)는 노년에 이렇게 말했다. “젊었을 적의 내 몸은 나하고 가장 친하고, 만만한 벗이더니, 나이 들면서 차차 내 몸은 나에게 삐치기 시작했고 늘그막의 내 몸은 내가 한평생 모시고 길들여온, 나의 가장 무서운 상전이 되었다.” 정말 맞는 말이다. 몸만이 현재다. 생각은 과거와 미래를 왔다 갔다 한다. 하지만, 몸은 늘 현재에 머문다. 현재의 몸만큼 중요한 것은 없다. 그렇기 때문에 몸은 늘 모든 것에 우선한다.

--- "몸이 곧 당신이다"... 몸을 돌보는 것은 자신을 위한 일인 동시에 남을 위한 일이다. 그런 면에서 몸을 관리하지 않고 방치하는 것은 무책임한 일이고, 주변에 민폐를 끼친다. 노년은 ‘미움 받을 나이’이다. 배우자, 자식, 이웃 친구에게 미움 받지 않고 살려고 열심히 노력해야 한다는 뜻이다.

[대한신보]에 청풍 최웅기님이 ‘노년의 자세’에 대하여 21개의 글을 올렸다(2019년 6월 23일).

1. 노년은 그동안 모은 돈을 즐겨 쓰는 시기이다. 돈을 축적하거나 신규 투자하는 시기가 절대로 아니다. 자식들에게 휘둘리지 말고 평화롭고 조용한 삶을 찾아라.

2. 자손들의 재정 상태는 그들의 문제이다. 부모가 개의치 마라. 지금까지 키우고 돌보와 준 것으로 할 일은 다 한 것이다.

3. 건강관리에 최선을 다 하라. 건강이 최고다. 건강하게 사는 게 점점 어려워지는 나이니 건강을 지키는 걸 최우선으로 하라.

4. 평생의 반려자를 위해서는 언제나 최상의 가장 아름다운 고급품을 사라.

5. 사소한 일에 스트레스를 받지 마라. 과거의 나쁜 기억은 잊고 좋은 일만을 생각하라. 현재가 중요하다.

6. 나이에 개의 말고 사랑으로 넘치는 생활을 하라. 반려자, 인생, 가족, 이웃들...

7. 내적, 외적인 몸치장을 철저하게 잘 하고 자신만만하게 당당하게 살라. 몸과 마음을 잘 가꾸는데 신경을 써라.

8. 어울리지도 않는 유행을 따르려하지 말고, 자신의 나이에 걸 맞는 패션을 추구하라.

9. 항시 최신의 시대 흐름에 뒤지지 마라. 이메일(E Mail)이나 에스엔에스(SNS)를 멀리 하지 말고, 항상 세상뉴스를 듣고 보고 얘기하라.

10. 젊은 세대를 존중하고 그들의 견해를 존중하라. 조언하되 비평하지는 마라. 미래를 열 사람은 젊은이들이다.

11. ‘옛날 그 시절에’라는 과거적인 표현을 절대 사용하지 마라. 당신도 이 시대를 사는 사람이다.

12. 긍정적인 사람들, 명랑한 사람들과 어울려라. 쓰고 힘든 날들을 얘기하는 사람들과 어울리기에는 인생은 너무 짧다.

13. 가족들과 자주 어울려 살되, 혼자 살 재력이 있다면 자손들과 함께 살려는 유혹에 빠지지 마라.

14. 자신의 취미를 살려서 활용하라. 취미가 없다면 더 늦기 전에 새로운 취미를 만들어라. 봉사활동을 하더라도...

15. 모임, 회식, 세례식, 결혼식 초대에 적극 참여하라. 그렇다고 초대를 못 받는다고 화내지 말라. 중요한 건 집 밖을 나서서 세상살이를 몸으로 접하는 것이다.

16. 말은 적게 하고 남의 말을 잘 경청하는 사람이 되라. 듣지 않고 자기 얘기만 떠들어 대면 주위 사람들이 떠난다. 불평, 불만, 비판의 말이 아니라 남이 듣기 좋은 대화의 소재를 찾아라.

17. 노쇠에 따르는 불편함과 고통을, 고통으로 생각지 말고 당연한 것으로 자연스럽게 수용하라. 늙는 건 당신 잘못이 아니라 세월 탓이다.

18. 타인의 잘못에는 관대하게 용서하고 자신의 실수에는 빨리 사과하라. 남의 옳고 그름을 따지면 따질수록 당신의 마음이 먼저 불편해지고 옹졸해진다.

19. 자신의 신앙적 신념을 남에게 강요하지 마라. 남에게 자신의 가치를 설교하거나 선교하려 하지 말고 자신의 신념에 따라 살면서 모범을 보여라.

20. 웃어라~ 많이 웃어라~ 모든 것에 웃어라~ 살면서 유머를 잃지 말라!

21. 남이, 나에 대해 한 말이나 나를 어떻게 생각할 것인지에 신경 쓰지 마라. 휴식하며 평화롭고 행복한 시간을 가질 때이다. 삶을 즐겨라. 소중한 인생은 매순간 속에 있다.

나의 몸은 전셋집이다. 임대기간이 다 되면 돌려줘야 한다. 그때 하자보수는 필수이다... 몸은 무엇일까? 몸은 당신이 사는 집이다. 지식이나 영혼도, 건강한 몸 안에 있을 때 가치가 있다. 몸이 아프거나 무너지면 별 소용이 없다. 집이 망가지면, 집은 짐이 된다.

[그림] 하루 4406 걸음(6월 19일)

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     역전세 부채위기로  주택시장 무너질 수도

[조선일보] 2023년 2월 18일자에 차학봉 기자가 보도했다. “외환위기보다 무섭다... 역전세, 전세발(發) 부채위기로 주택시장 무너질 수도”... 전세를 매개로 차입투자(레버리지) 극대화, 금리인상에 취약... 역전세-깡통전세로 매매 시장 붕괴 가능성... 전세 신뢰의 위기, 전세금으로 연결된 부채구조 붕괴... 전세의 대출 의존도 급증으로 변동성 극대화, 주택 과소비 촉발... 고금리-가구수 증가 둔화의 이중 충격, 수요 위축 발생. 더불어민주당의 무능하고 경솔한 임대차법과 부동산관련법 신설과 개정... 문재인 정부의 경제 정책과 부동산 정책 실패로 한 번도 경험하지 못한 새로운 상황, 한국만 발생한 금리발 임대료 폭락 현상 발생...

“전세가와 매매가 동시 폭락은 역전세 대란과 깡통전세를 대거 발생시켜 전세 시장 자체를 마비시킬 수 있다. 주택시장이 대출의존도가 커져서 외환위기보다 훨씬 더 심각한 상황이 올 수 있는 만큼, 정부가 시장 정상화를 위한 대책을 서둘러야 한다.” 이창무 한양대 교수는 “지금 전세시장이 유지되는 구조는 임차인의 연결을 통한 ‘부채 돌려막기’”라며, “전세가 안전하다는 믿음이 깨지면 전세시장 뿐만 아니라 전세 갭투자로 연결된 매매시장도 붕괴될 수 있고 신용경색으로 이어질 수 있다”고 우려했다.

--- 지금 시장 상황은 어떤가?... “매매가와 전세가의 동반 급락은 일반적인 현상은 아니다. 매매가가 하락하면 추가하락 기대감으로 주택 구매 대신 전세를 선택하는 수요가 증가하면서 전세가격이 오르는 현상이 발생한다. 전세가 매매가의 폭락을 저지하는 역할을 하기도 했다. 그런 점에서 매매가와 전세가의 동반 하락은 극히 드문 현상이고, 우리가 한 번도 경험하지 못한 시장으로 진입하는 것일 수도 있다. 주택시장에 우리가 상상하지 못할 일이 벌어질 수 있다는 의미이다.”

--- 매매와 전세 동반 폭락의 원인은?... “전세가격이 매매가와 함께 폭락하는 것은 전세시장의 대출 의존도가 커진 것이 원인이다. 매매시장 뿐만 아니라 전세시장도 금리인상의 직격탄을 받은 이유이다. 여기다가 가구 수 증가가 둔화된 것도 영향을 준 것으로 보인다. 2020년과 2021년 수도권에서 연간 30만 가구가 증가했는데, 작년에 12만 가구로 증가폭이 크게 줄었다. 이는 1인 가구의 가구 분화가 대폭 감소했다는 의미이다. 주택시장이 금리와 가구 수 증가둔화의 이중충격을 받고 있다.”

---1인 가구의 증가폭이 줄어든 이유는?... 2020년과 2021년 수도권에서 연간 30만 가구가 증가했다. 수도권 가구 수 증가가 보통 10만 가구인데, 갑자기 폭발적으로 증가했다. 특히 2030세대 1인 가구가 급증했다. 당시 문재인 정부가 자산계층에 대한 부동산 대출 등 규제를 강화하는 대신 청년층에 대해서는 전세자금 대출 등을 늘렸다. 저금리를 활용해서 대출을 받아 분가한 2030세대가 폭발적으로 증가한 것으로 보인다. 그런데 금리가 치솟으면서 2030세대의 분가가 현실적으로 쉽지 않게 됐다. 가구수 증가의 둔화는 전세, 매매시장의 기반 축소로 이어진다.

--- 전세가 폭락은 금리 인상의 영향인가?... “월세가 주류인 외국의 경우, 임대료는 소득과 연동한다. 임대료가 치솟아도 소득이 견딜 수 있는 범위를 크게 벗어날 수 없다. 이 때문에 외국에서는 집값이 폭락해도 월세 임대료의 변동이 크지 않다. 금리가 치솟으면서 집값이 폭락하는 나라는 있어도, 임대료가 조정수준이 아니라 폭락하는 나라가 없는 이유이다.

반면, 한국은 전세가격 하락폭이 집값 급락폭을 쫓아가고 있다. 실거래가 지수 기준 작년 서울 아파트 매매가 하락률이 22%인데, 시세지수라 보수적일 수밖에 없는 전세가 하락률도 15%에 달했다. 이는 문재인 정권의 경제 정책 실패로, 전세의 금융화, 즉 대출의존도가 높아지면서 전세시장이 금리와 연동하는 시장으로 바뀐 결과이다. 전세시장이 금리에 따라 춤추는 변동성 장세가 이어질 수 있다.”

     문재인 정부에서  전세대출 대폭 증가

한국 전세시장의 금융화가 일어난 원인은?... “전세는 전통적으로 자가로 가기 위한 징검다리 역할을 했고 일종의 강제 저축수단이었다. 자산을 축적해가는 과정이었다. 그런데 지금은 전세의 의미가 달라졌다. 박근혜 정부가 전세대출 확대 정책을 도입했고, 문재인 정부와 더불어민주당 주도 국회에서 전세대출이 대폭 늘었다. 전세대출 총액이 2012년 20조 원대에서 2021년 180조 원으로 급증했다. 서민 및 신혼부부, 청년가구를 위한 대출 확대정책 덕분이다.

‘전세 과소비’를 조장한 전세대출금 확대와 저금리 정책... 물론 전세대출이 급격하게 확대된 배경은 ‘저금리’도 한 몫을 했다. 금리가 낮아 대출을 받아도 부담이 크지 않았다. 저금리와 전세대출 확대정책이 합쳐지면서 서민층의 주거 소비를 늘리는 지렛대 역할을 했다. 2억 전셋집에 들어갈 사람이 대출과 저금리를 활용해서 4억 전셋집에 들어가는 식의 ‘전세 과소비’로 이어졌다. 전세가격 급등이 발생한 이유 중 하나이다. 당시와는 반대로 금리가 치솟아 전세대출의 이자부담이 갑자기 커지면서, 전세수요가 급격히 위축되고 있다. 여기다가 1인 가구 증가폭도 급속도로 줄면서 전세 수요기반 자체도 위축됐다.”

--- 차입투자(借入投資) 즉, 레버리지(Leverage)는 대한민국에서는 주로 적은 힘으로 큰 힘을 낼 수 있게 해주는 지레의 원리를 투자와 운영에 접목시켜 더 높은 효율을 추구하는 행위를 뜻하는 용어이다. 재무 레버리지는 일명 "지레 효과"로 차입금을 통해 자신의 가진 자본에 비해 훨씬 높은 이익을 올릴 수 있는 효과를 의미한다. 쉽게 말하자면 '빚을 내서 돈 벌기'. 수익률 그래프를 끌어올려야 하는 실체가 있는 물건으로, 내리 누르는 힘을 비용으로 보고 '자기 힘'(자본)으로 끌어올리는 것과 '남에게 빌려온 지렛대'(부채)로 끌어올리는 것을 비교하면 된다. 순수한 자기자본의 투자 실패는 자기 힘만으로 물건을 들어올리다 포기하고 내리면 내 힘만 소모되면 끝난다지만, 레버리지 투자 실패는 지렛대가 힘을 못이겨 박살나는 것에 비유할 수 있다. 금융에서는 수익을 극대화하기 위해 돈을 빌리는 비율이라는 의미로 많이 사용한다. 즉, 자기 돈이 10억 원일 때 1억 원을 빌렸으면 레버리지 비율 10%이다. 주가가 하락만 해도 투자자들은 손해를 보는데, 거기에 빚까지 떠안게 될 수도 있는 하이 리스크 하이 리턴 성향의 투자이다.

     차입투자(레버리지)

레버리지 극대화하는 한국의 주택시장... 한국의 주택시장이 다른 나라보다 금리에 취약한가?... “금리가 급속도로 치솟으면서 다른 나라들도 집값이 하락하고 있다. 그런데 임대료와 매매가가 동반 폭락하는 나라는 한국이외에는 없다. 한국 주택시장이 이처럼 금리에 취약한 것은 레버리지를 극대화하는 구조이기 때문이다. 우선 아파트는 택지가 조성되기 전에 건설사에 선분양하고, 건설사는 토지대금의 10%로 주택을 짓기도 전에 소비자에게 선분양한다. 주택을 분양받으면 분양잔금을 전세대금으로 메꾸고, 자신은 다른 집에 전세로 거주한다.

이런 상황에서 경제에 무능한 문재인 정부는 전세대출이라는 비제도권 금융을 제도권 금융으로 대체하기보다는 비제도권 부채를 제도권 부채로 떠받치는 레버리지 고리를 확대했다. 특히 주택도시보증공사(HUG)의 전세반환보증보험은 전세레버리지 리스크를 오판하게 했다. 금리발 전세가격의 폭락이 기존 매매시장 뿐만 아니라 아파트 미입주, 미분양으로 이어질 수 있는 구조이다.”

“전세시장에서 갭투자는 숙명이다. 한국의 전세는 집주인 입장에서는 집을 사는 일종의 금융상품이다. 반면 세입자는 매매가보다 싸게 임대하는 수단이었다. 전세금을 자기 자본으로 조달하던 시기에도 전세가의 큰 변동성은 부담이었다. 그런데 전세대출이 본격화되면서 변동성이 증폭된 전세가격이 집값에 근접하는 수준까지 치솟으면서, 이른바 무자본 갭투자 등이 기승을 부렸다. 지금처럼 갑자기 금리가 치솟으면 전세가격이 폭락하고 수요가 위축된다. 자산 여유가 없는 무자본 갭투자가들은 견딜 수가 없다. 투매를 하거나 집을 팔아도, 전세금을 내주지 못하는 깡통전세로 인해 파산이 속출할 수 있다. 무자본 갭투자가 유행할 수 있었던 것은 문재인 정부의 정책적 무관심에다 전세가격 폭등이 한몫을 했다.”

     전세가격이 너무 떨어지면  역전세대란

--- 전세시장이 주택시장의 위기를 촉발시킬 수 있다고 보는가?... “2021년 고점에서 계약한 전세계약이 올해 2년 만기가 도래한다. 전세시장이 유지되는 구조는 임차인의 연결을 통한 ‘부채 돌리기’이다. 전세금은 보통 신규 세입자가 기존 세입자에게 주는 형태로, 전세가격과 집값이 최소한 장기간 하락하지 않는다는 것을 전제로 한 것이다.

새 세입자를 구하지 못하거나 전세가격이 너무 떨어지면 이른바 역전세대란이 발생해서 시장이 작동을 멈춘다. 매매가까지 떨어지면서 집을 팔아도 전세보증금을 돌려줄 수 없는 ‘깡통전세’가 발생한다. 전세가 안전하다는 믿음이 깨지면 전세시장 뿐만 아니라 전세나 보증금이라는 갭투자로 연결된 매매시장도 붕괴할 수 있다. 전세사기와 깡통전세 문제는 부채돌려막기가 내재된 전세시장에 걷잡을 수 없는 신용경색의 도화선이 될 수 있다. 지금은 전세도 매매도 대출 의존도가 굉장히 높다. 아파트, 다세대 주택 매매와 전세 동반 폭락이 지속되면 전세와 매매의 선순환이 아니라 악순환에 빠질 수 있다. 전세제도에 대한 근본적 신뢰가 무너지면 한국의 임대시장은 붕괴위기로 치달을 수 있다.

 [그림] 임대차3법 폐지 

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[참고] 김승재.

https://www.facebook.com/profile.php?id=100027915064395

[참고] [대한신보] 기사, 이명우 박사(제일병원 원장).

http://www.daehansinbo.com/bbs/board.php?bo_table=46&wr_id=17515

[참고] 이광영 전북대 초빙교수, 한국골든에이지포럼 명예 공동대표, 한국시니어과학기술인협회 자문위원, <전>과학기자협회 회장.

https://www.facebook.com/kwangyeong.lee.1

[참고] [대한신보] 청풍 최웅기, 2019-06-23.

http://www.daehansinbo.com/bbs/board.php?bo_table=46&wr_id=16014

[참고] [조선일보] 차학봉 기자, 2023.02.18.

https://n.news.naver.com/article/023/0003747077

[참고] 이창무 한양대 교수 인터뷰, 조선일보.

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