405__빌라 3억 내 집과 남의 집
- 뚱보강사
- 2021.11.08 16:47
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405__서울 빌라 강북권 3억-내집과 남의집--------10ok
뚱보강사 이기성
405__빌라 3억 내 집과 남의 집
서울 빌라값 월 1%대 상승률… 강북권 3억 원 돌파... 아파트 가격 급등에 따른 피로감과, 강화된 대출 규제 기조 등이 맞물리면서 서울 ‘빌라값’이 크게 올랐다... [연합뉴스TV]가 2021년 10월 25일에 방송했다. KB국민은행 통계에 따르면, 서울 “연립주택” 매매가격 월간 증감률은 1.43%로, 지난 7월 0.63%, 8월 0.73%에 이어 지난달 1.42%를 기록하는 등 급등세를 이어갔다. 한강 이북에 있는 강북권 14개 구의 ‘연립주택 평균 매매가’는 지난달 3억 97만 원으로, 처음으로 3억 원을 넘어섰다. 이런 현상은 아파트 매매가뿐 아니라 전셋값마저 빠르게 치솟으면서, 상대적으로 저렴한 “빌라”로 수요가 옮겨간 결과로 풀이된다.
주택시장 또 헛짚는 정부... 전세·빌라·경매 가격이 급격히 상승되고 있는데, 집값 하락할 일만 남았다고? [중앙선데이]의 황정일 기자가 보도했다(2021-11-06). “여러 선행지표에 집값 하락 전망이 나타나고 있다”. 11월 3일 김부겸 국무총리는 한 라디오 방송과의 인터뷰에서 ‘집값 하락론’을 설파했다. 집값이 이미 고점을 찍었고 이제 하락할 일만 남았다는 것이다. 지난달 28일 주무부처인 국토교통부 노형욱 장관이 “주택시장이 과열 국면에서 벗어나는 흐름이 강해지는 양상”이라고 말한 것과, 전날인 27일 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 “(주택시장이) 그간의 상승 추세가 주춤하고, 시장심리 변화 조짐이 점차 뚜렷해지고 있다”고 진단한 것에서 한 발 더 나간 것이다.
주택시장 또 헛짚는 정부
정부가 근거로 삼는 ‘지표’는 한국부동산원의 ①‘아파트 매매수급지수’와 KB국민은행의 ②‘매수우위지수’다. 11월 첫째 주(1일 기준) ①매매수급지수는 100.7로 7주 연속 하락했다. ②매수우위지수도 1일 기준 서울은 74로 2주 연속 80선 아래로 내려갔다. 경기도는 79.5까지 떨어졌다. 이 두 지수는 100을 기준으로 100보다 클수록 시장에 매수자가 많고, 100보다 작을수록 매도자가 많다는 의미다. 이 지수가 100에 근접했거나 100보다 아래인 만큼 정부는 시장에 곧 매물이 늘어날 것으로 보는 것이다.
정부의 판단에 또 하나 영향을 미친 게 바로 ‘거래량’이다. 국토교통부에 따르면 올해 1~9월 아파트 거래량은 54만 8761건으로 전년 동기보다 18.4% 감소했다. 매물이 늘어날 것으로 보이는데 거래량까지 확 쪼그라들었으니, 곧 시장에 매물이 쌓이면서 집값이 내릴 것으로 예상하는 것이다. 그러면서 “내 집 마련의 꿈이 멀어지지 않는가? 하는 그런 걱정을 안 하셔도 된다”(3일 김 국무총리)고 했다. 주택시장은 과연 정부 예측대로 흘러갈까? 그러나, 대다수 전문가들의 의견은 다르다. 최근의 상황을 매수 심리 위축보다는 매수세의 관망·대기에 따른 것이라는 분석을 내놓는다.
때문에 시장에 매물이 늘어날 수는 있겠지만, 집값이 본격적인 하락세로 돌아서긴 어려운 상황이라고 입을 모은다. 이렇게 보는 근거는 크게 세 가지 정도다. ①여전히 뜨거운 대체 주택시장: 시중은행의 대출 절벽, 대출 금리 상승으로 아파트 매매가 어려운 사람들이 아파트 대체시장으로 몰리고 있다. 대표적인 게 방 1~2개를 갖춘 이른바 주거용 오피스텔과 빌라로 불리는 다세대·연립주택이다. 주거용 오피스텔은 최근 불이 붙고 있다. 2일 진행된 과천시 별양동 오피스텔 청약엔 1398대 1의 경쟁률을 기록했다. 이 오피스텔은 방이 2~3개인 84㎡(이하 전용면적)형으로 아파트로 치면 59㎡형과 비슷한 크기다. 또 다른 아파트 대체재인 ‘빌라’로도 주택 수요가 이동하고 있다. 보통은 아파트 거래량이 빌라보다 많은 편인데, 서울에선 빌라가 아파트보다 거래량이 많은 현상이 10개월째 이어지고 있다. 지난달 등록된 서울의 다세대·연립주택 매매(계약일 기준)는 4일 기준 2751건, 아파트 매매(1394건)의 두 배가 넘는다.
②시장 선행지표 경매도 후끈: 법원경매시장도 불을 뿜고 있다. 경매는 통상 주택시장의 선행지표로 불린다. 낙찰가가 주택시장의 매도 호가나 실거래가의 최저가를 바탕으로 써 내는 가격이기 때문이다. 지난달 18일 서울시 송파구 오금동 현대아파트 전용면적 170.32㎡(5층)형은 감정가(14억 5000만원)보다 59% 높은 23억 1020만원에 낙찰됐다. 매매시장에서 이 아파트의 같은 면적 4층이 9월 22억 9000만원에 팔렸는데, 이보다도 비싸게 낙찰된 것이다.
③주택 공급, 정부 목표치 미달: 전셋값은 상승 폭이 커졌다 작아졌다를 반복하면서 1년 내내 오르고 있다. 이 때문에 서울에선 84㎡형 전셋값이 15억 원이 넘는 아파트가 속출하고 있다. 공급 물량은 당초 목표치도 채우지 못할 전망이다. 국토교통부에 따르면 1~9월 주택 준공(입주) 실적은 27만 4121가구로, 당초 목표로 했던 46만 가구에 턱없이 부족하다. 신규 분양 물량도 늘기는커녕 쪼그라들었다. 부동산R114와 KTB투자증권은 최근 올해 서울에서 분양했거나 분양 예정인 아파트는 1만5933가구로 추산했다. 2006년 1만5843가구 이후 최저치로, 올해 초 정부가 발표한 전망치의 3분의 1 수준에 불과하다. 기존 주택의 매물을 늘리기 위해 양도소득세를 완화하겠다던 여당의 계획도 일부 의원들의 반발로 없던 일이 됐다. 이 때문에 대출 절벽 영향으로 일시적으로 집값 상승 폭이 줄어들 수는 있어도, 쉽게 꺾이긴 어렵다는 분석이다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “지금은 집을 팔고 나면 집을 사기도, 전·월세를 얻기도 쉽지 않은 상황이어서 다주택자 일부 외에는 집을 팔려고 하지 않는 상황”이라며 “대출 금리가 오르더라도 어떻게든 보유하겠다는 사람이 많아 집값이 쉽게 꺾이긴 어렵다”고 말했다.
내 집과 남의 집
부동산 시장은 대통령이 목줄을 쥔 개가 아니다... [조선일보]에 ‘논객 삼호어묵의 시선’의 글이 실렸다(2021-11-04). 이레퍼블리싱 출판사에서 2020년에 나온 <<정부가 집값을 안 잡는 이유>> 책의 저자인 ‘윤세경’은 필명이 ‘삼호어묵’이다. 마트 가면 천원 비싼 국산 두부냐 중국산 두부냐, 두부 코너 앞에서 햄릿 뺨치게 고민하고, 명품백 하나 못사고 에코백을 들고 다니면서, 한푼 두푼 열심히 모아, 내집 마련에 성공했는데 적폐, 투기꾼으로 몰린 주부인 윤세경... 중학교 시절까지 온 가족이 컨테이너에서 살 정도로 어려웠던 그녀는, 이제 한 아이를 키우는 평범한 대한민국 아줌마이자, 자기 분야에서 열심히 일하는 워킹맘이 되었다. 별다른 생각 없이, 밥 하다 눈에 띈 어묵 봉지에서 필명을 가져왔고, 별다른 생각 없이, 가볍게 써서 올린 글들이 폭발적인 반향을 일으키며, 약 3개월 만에 [부동산스터디] 네이버 카페에서만 300만 뷰 이상의 폭풍 공감을 불러 일으켰다.
이재명 더불어민주당 대선 후보가 문재인 정부의 부동산 폭등에 대해서 지난 2일 처음으로 사과했다. 일단 늦게나마 사과를 한 것은 다행한 일인데, “강력하고 대대적인 부동산 대개혁”을 하겠다니 뭘 어떻게 하겠다는 건지 구체적으로 한번 살펴보도록 하자. 개발이익 환수제, 분양가 상한제(원래 민주당이 하던 거), 임대주택 대량 건설(원래 민주당이 하던 거), 보유세 강화(원래 민주당이 하던 거). 하나하나 민주당이 해온 짓 그대로 하면서, 도대체 뭘 ‘대개혁’하겠다는 이야기인가?
여태 민주당이 그걸 하다가 부동산이 이 지경이 됐는데, 그대로 계속하겠다면서 무슨 변화를 바라는 건가? 개발이익을 ‘완전’ 환수하고 임대주택을 ‘대량’ 건설하겠다는 점에서 다르다면, 원래 하던 삽질을 앞으로는 포클레인으로 계속하겠다는 소리밖에 더 되는가? 부동산이 폭등한 것은 투기를 막지 못해서가 아니다. 정책이 잘못되었기 때문이다. 잘못된 정책이 부동산을 폭등시켜 투기의 대상으로 만든 것이다. 인과관계가 거꾸로다. 사실 집값이 문재인 정권 내내 계속 쉼 없이 오르기만 하지는 않았다. 정책에 따라 오르고 내리고를 반복했다.
윤세경이 지난해에 펴낸 책 <<정부가 집값을 안 잡는 이유>>에서, 이렇게 쓴 바 있다. 임대차 3법을 앞두고 쓴 글이었다. ‘현재 임대 계약만 끝나면 월세로 바꾸겠다는 임대인들에게 ‘갭 투기꾼들이 전세금 빼줄 돈은 있고?’ 하며 비웃는 분들이 계신데 착각하지 마세요. 전세금은 그대로 두고 거기에 더하기 월세가 되는 겁니다.’
실제로 최근 광교에 있는 한 아파트의 최근 전·월세 거래 현황이 인터넷에 올라왔다. 보증금 4억 8000만 원짜리 전세였던 것이, 채 2년이 안 되어 똑같은 보증금에 110만원의 월세가 붙은 것을 볼 수 있다. 나는 상식에 비추어 시장을 예견했고, 시장은 그대로 되었다. 정책 방향을 바꾸지 않는다면 앞으로도 그렇게 될 것이다. 저 보증금 4억 8000만 원에 현재 월세 110만원이 된 집은, 이재명이 집권하면 월세 200만원이 될 것이다.
남의 집이 아닌 내 집을 원한다
사람들이 원하는 것은 열심히 일하면 가질 수 있는 “내 집”이지, 30년간 ‘마음 편히’ 살게 해 주는 “남의 집”이 아니다. 하물며 내 집 마련의 희망을 죄다 꺾어 놓고 나서, 선심 쓰듯 지어주는 임대주택 따위가 무엇이 반가울까? 중산층도 살 수 있는 임대주택을 짓겠다는데, 중산층마저도 내 집 한 채 갖지 못하는 나라가, 과연 국민이 원하는 나라인가?
민주당은 인간을 이해하지 못한다. 인간을 이해하지 못하므로 시장도 이해하지 못한다. 단순히 부동산 시장뿐 아니라, 아예 자유시장 경제와 자본주의에 대해 이해하지 못한다. 문재인 정권이 이해하지 못했다면, 이재명 후보는 더욱더 적극적으로 이해하려 들지 않는다.
“아파트가 왜 이리 비싼 거예요 도대체?” 지난 10월 29일, 이재명 더불어민주당 대통령 후보가 성남 제1공단 근린공원 조성 현장에서 한 말이다. 마치 잘못한 사람에게 화를 내며 따져 묻는 듯한 어조였다. 아파트는 이재명 후보가 몸담은 민주당이 올렸으니까 비싼 것이다. 그리고 이재명은 문재인보다도 더 올리게 될 것이다. 더욱더 폭력적인 정책으로 쥐어 패서, 시장을 잡을 생각을 하고 있는 모양인데, 시장은 대통령이 목줄을 쥔 개가 아니다. 아예 대한민국에서 자유시장 경제 간판 뗄 것이 아니라면, 생각대로는 안 될 것이다.
[참고] (지은이)윤세경, (출판사)이레퍼블리싱, 2020-09-18.
<<정부가 집값을 안 잡는 이유>>
*차례*
#프롤로그 어쩌다 논객 ∙ 4
#1. 정부가 집값을 ‘안’잡는 이유 ∙ 11
#2. 정부는 왜 자꾸만 대책을 내놓을까? ∙ 27
#3. 김광석이 부릅니다. ‘점점 더 멀어져 간다.’ ∙ 41
#4. 투기꾼들의 진짜 정체, 알려드립니다. ∙ 67
#5. 당신의 차례도 반드시 온다. ∙ 87
#6. 김현미 장관은 죄가 없다. ∙ 109
#7. 부동산 시장, 악마는 누구인가 ∙ 127
#8. 집주인, 단체로 흑화하다. ∙ 143
#9. 집값이 오른 것은 이명박근혜 탓이다? ∙ 157
#10. 임대차 3법－모두가 월세 사는 세상 ∙ 175
#11. 나라에 눈 뜨고 코 베인 사람들 ∙ 195
#번외. 노영민 비서실장 VS 김조원 민정수석 ∙ 215
#12. 북유럽과 베네수엘라 사이 ∙ 229
#13. 부동산은 왜 ‘끝나야’ 하는가 ∙ 249
#14. 제갈공명과 영구의 대결 ∙ 267
#15. 다주택자를 때려잡으면 소는 누가 키우죠? ∙ 283
#16. 내 뒤통수는 언제까지 무사할까 ∙ 303
#17. 그래서, 앞으로 집값은 어떻게 될까? ∙ 317
#세종시 사는 동생에게 ∙ 335
[참고] [연합뉴스TV] 2021.10.25.
https://www.yonhapnewstv.co.kr/news/MYH20211025001700640?did=1825m
[참고] [중앙선데이] 황정일 기자, 2021.11.06.
[참고] [조선] 2021.11.04. 삼호어묵.
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