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1199__ 전월세는 누가 공급하나? 『부동산은 끝났다』. 노학과 노옹. 『백세일기』

절친 천명섭 박사님이 소개해주신 현대판 '명심보감'입니다...

현대판 '명심보감' 15가지

1. 연락이 왔으면 - 늦더라도 꼭 답하라

2. 빌린 돈 - 가장 먼저 갚아라

3. 빌린 물건 - 더 좋은 상태로 돌려줘라

4. 초대 받으면 - 빈손으로 가지 마라

5. 남의 실수 - 오래 기억하지 말라

6. 남의 뒷담화 - 같이 하지 마라

7. 비밀을 들었으면 - 절대 누설하지 말라

8. 남의 집안일 - 함부로 말하지 말라

9. 남의 나이 - 묻지 마라

10. 자식 성적, 직업 - 비교하지 마라

11. 왜 결혼 안 했는지 - 묻지 마라

12. 돈 얘기할 땐 - 기 죽이는 말 피하라

13. 술 취했을 땐 - 충고하지 말라

14. 남의 종교 · 정치 - 함부로 말하지 말라

15. 폰 사진 보여주면 - 옆으로 넘기지 마라

(참고) KAMINO, 김상록 · 팔로우, Ross Lara ● Understory

     전월세는 누가 공급하나?

[필동정담] 전월세는 누가 공급하나? [매일경제] 김인수 기자가 보도했습니다(2026년 2월 19일)... 다주택자를 향한 이재명 대통령의 언어는 날이 서 있다. 불로소득을 좇는 다주택자들 탓에 결혼과 출산을 포기하는 청년들의 '피눈물'이 보이지 않느냐?는 일갈은 선명하기까지 하다.

이재명 대통령이 소셜미디어에 올린 글을 읽으면서, 문득 나는 노무현·문재인 정부에서 부동산 정책의 설계자로 활약했던 김수현 전 대통령실 정책실장이 쓴 책 『부동산은 끝났다』가 기억났다. 그는 이재명 대통령과 궤를 같이하는 민주당 진영의 핵심 이론가이지만, 그가 바라본 현실은 사뭇 결이 다르다.

김수현 전 노무현 정부·문재인 정부의 부동산 정책 설계자는 그의 책에서 "전체 가구의 3분의 1 정도는, 내 집 마련이 불가능하다는 점을 인정하자"고 했다. 공공임대로 그 수요를 맞추기에는, 턱없이 부족하다는 점도 인정한다. 서울에는 집 지을 땅이 거의 없고, 국공유지마저 찾기 어렵기 때문이다. 그러니까 민간임대, 즉, 다주택자의 집에 수백만 가구가 세를 살 수밖에 없는 게 현실이라는 것이다. 다주택자가 너무 줄어들면, 임대료가 오를 수도 있을 것 같다.

     『부동산은 끝났다』

김수현 저, 『부동산은 끝났다』-우리 삶에서 가장 중요한 곳, 다시 집을 생각한다- 책은 대한민국 부동산 시장 현실을 냉정하게 보여주며, 부동산 인질사회에서 벗어날 수 있는 여러 방법들을 제시한다. 지난 40년 동안 부동산으로 국민을 현혹시키던 정치인, 집을 사라고 부추기는 언론과 전문가의 실체를 낱낱이 밝히고 있는 이 책은, ‘집은 인권이요, 삶의 자리’여야 한다고 말한다.

내 집이 아니어도 편히 살 수 있도록 하는 정책, 시장 상황에 흔들리지 않는 규범과 원칙, 싼 집의 가치를 인정하고 보호하는 정책이 이루어지기 위해서는 건설업으로 경기부양 하지 않기, 부동산세금 원칙 지키기, 가계와 금융의 건정성 살리기, 개발이익환수와 나누기가 그것이다. 또한 전세 대란 해결책, 부동산 사기꾼들 대공개, 부동산 시장 흐름을 보는 법, 집을 사기 전에 꼭 알아야 할 10가지, 뉴타운사업 실패 이유 등 우리가 일상에서 알아야 할 부동산에 관한 정보가 담겨 있다.

『부동산은 끝났다』 우리 삶에서 가장 중요한 곳, 다시 집을 생각한다 (대한민국을 생각한다, 김수현 저, 오월의봄 출판사, 2011년 발행.

********** 목차 **********

책을 내며 · 4

들어가는 글 대한민국 부동산의 미래 · 13

집값이 올라도 걱정, 내려도 걱정｜부동산은 끝났다｜부동산의 미래, 희망을 찾아가는 과정

********** 1부 : 부동산, 어디에서 어디로 가는가?

수치로 보는 우리나라 부동산 · 23

부동산 시장의 원리 · 40

｜상자글｜반복되는 거품의 역사 · 47

폭락, 반등? 부동산 시장은 어떻게 될까? · 51

｜상자글｜주택시장 전망 믿을 수 있나? 53

과거 40년보다 더 중요한 앞으로 10년 · 63

｜상자글｜4대강, 지역개발과 부동산 투기 · 67

｜상자글｜참여정부는 왜 집값을 못 잡았나? · 72

********** 2부 : 부동산 정책, 어떻게 할까?

부동산 정책의 원리 · 79

｜상자글｜불편한 진실, 부동산 계급사회 · 90

도시계획, 어떻게 할 것인가? · 94

｜상자글｜여의도 아파트 단지를 상업지역으로 바꾸면? · 104

세금, 효과도 없는 애물단지? · 106

｜상자글｜종합부동산세, 이렇게 탄생했다 · 112

｜상자글｜보유세와 복지국가 · 147

금융은 만병통치약인가? · 150

｜상자글｜DTI 규제를 좀 더 일찍 시행했더라면 · 159

한국식 주택 공급 방법, 공공택지 · 164

｜상자글｜전세금 때문에 자살하던 시대 · 169

재개발·뉴타운, 그 피할 수 없는 숙명 · 180

｜상자글｜판자촌 시대 · 184

｜상자글｜오세훈 시장의 반성 없는 휴먼타운 · 210

공공임대주택이 좋은 줄은 알겠는데… · 213

｜상자글｜영구임대주택에 사는 사람들 · 229

아파트 청약 대기와 분양가 · 233

전세문제, 해답은 있나 · 244

********** 3부 : 남의 떡이 커 보인다, 외국의 주택 정책

세계의 주택지도 · 259

영국, 세계 주택 정책의 교과서 · 269

독일, 자가소유율 40%의 이상한 나라 · 280

일본, 우리 부동산 시장의 미래인가? · 284

｜상자글｜토건경제 일본과 ‘사람예산’ · 292

미국, 시장만능의 종점 · 295

싱가포르, 오해와 진실 · 301

북유럽, 주택복지는 천국이 아니다 · 307

외국 주택 정책에서 배울 것들 · 311

********** 4부 : 부동산, 희망이 시작되었다

모든 사람이 꿈꾸는 이상적인 주택 정책 · 321

내 집이 아니어도 편안히 살 수 있도록 · 333

｜상자글｜다주택자를 어떻게 할 것인가 · 343

주택 정책에서 꼭 지켜야 할 네 가지 원칙 · 348

｜상자글｜부실 건설업체, 부실 지방자치단체 · 353

한국식 주거복지, 싼 집을 보호하라 · 364

｜상자글｜아파트 말고 새로운 집이 대세가 될까? · 368

선정적 언론, 무책임한 전문가 · 370

｜상자글｜2011년 6월 마지막 주의 부동산 기사 제목들 · 371

｜상자글｜당신은 어떤 신문을 보는가? · 375

｜상자글｜어느 부동산 시장 전문가의 멈추지 않은 낙관론 · 381

｜상자글｜나도 부동산 시장 전문가 · 384

부동산 정책, 희망이 시작되었다 · 386

｜상자글｜집이 필요한 사람들을 위한 10가지 지침 · 398

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물론 이재명 대통령 생각은 다르다. "다주택이 줄어들면, (자가 보유가 늘어) 그만큼 임대 수요도 줄어든다"고 했다. 그러니 전월세 시장도 안정될 것이라는 뜻이다. 하지만, 김수현 전 실장의 책에는 예리한 반박이 적혀 있다. 그는 산업·고용 구조를 함께 봐야 한다고 했다.

선진국은 호경기와 고용 안정이 이어진 1950~1970년대에, 자가 소유율이 확대됐다. 저성장과 고용 불안이 일상이 된 현대에, 자가 소유를 늘리는 건 한계가 있다는 것이다. 게다가 자가 보유율이 높다고, 집값이 안정된 것도 아니다. 자가 보유율이 40%에 불과한, 독일의 집값이 세계에서 가장 안정돼 있다고 썼다.

이제 본질적인 질문을 할 차례다. 수백만 가구가 민간임대에 살아야 한다면, 다주택자를 시장에서 퇴출하는 게 옳은 일인가?. 그들이 없으면, 수백만 채의 '셋집'은 누가 공급하나? 다주택자를 도덕적으로 단죄하는 건 쉽다. 반면에, 현실을 냉철하게 인식하고, 그에 기반한 해결책을 찾는 건 어렵다. 이재명 대통령이 그 어려운 일을 해내길 바랄 뿐이다. -- [김인수 논설위원] --

     노학과 노옹

곡산 디지털 크리에이터(曲山) 님이 ‘노년의 삶을 돌아보며, 삶의 방향과 가치, 외로움·건강·경제·관계 등을 성찰하는 글(노인고, 老人考)’을 올려주셨습니다... 어느 양로원에 놓여 있던 글이 가슴을 적신다. 우리가 늙어 어떻게 살아야 할지를 보여주는 것 같아, 나 자신을 한 번 뒤돌아 보게 한다. 이를 ‘노인고(老人考)’라 이름 붙이고, 우리의 나머지 인생이 그리 초라하지 않게 살아가는데 도움이 되면 좋을 것 같아 옮겨 본다.

〖열심히 살 때는 세월이/ 총알 같다 하고, 화살 같다 하건만/ 할 일 없고 쇠하니/ 세월이 가지 않는 다 한탄하시더이다./

① 정신 맑으면 무엇하리요/ 자식 많은들 무엇하리요/ 보고픔만 더하더이다./

차라리 정신 놓아버린 저 할머니처럼/ 세월이 가는지, 자식이 왔다 가는지/ 애지중지 하던 자식을 보아도/ 몰라보시고, 그리움도 사랑도/ 다 기억에서 지워버렸으니/ 그저 천진난만하게도/ 하루 3끼 주는 밥과 간식만이/ 유일한 낙이더이다./

② 자식 십여 남매 있음 무엇하리요./ 이 한 몸 거할 곳 없더이다./

아들 딸 자식들 유명인사 무엇하리요/ 이 한 몸 갈 곳 없어 여기까지/ 흘러 흘러 왔더이다./ 허리띠 졸라매고 최고학벌 자랑하며/ 고생도 보람으로 알고/ 자식 뒷바라지했던들 무엇하리요. 작디작은 이 한 몸,/ 자식 아닌 사람 손에 매인 것을...../ 인생 종착역인 이곳까지가/ 멀고도 험 하였으리!/ 종착역에 벗은 많으나/ 마음 나눌 곳 없어 외롭더이다./

앞을 못 보는 사람/ 듣지 못하는 사람 속에/ 맑은 정신은 더 외롭더이다./

치매로 정신을 망각함은/ 차라리 고통에서 벗어나는/ 유일한 방법인지도 모르겠습니다.

③ 몸 쇠하고 정신 맑으면 무엇하리요/ 괴로움만 더한 것을..../

가는 마당에 야속함도/ 사랑도 그리움도 추억도,/ 정신에서 모두 내려놓으니/ 차라리 마음이 홀가분 할뿐/

모진 비바람 다 지나간/ 조용히 흐르는 저 호수 같은/ 잔잔한 마음으로 돌아갈 뿐인 것을....〗

어떤가?

어쩌면 황혼녘에 들어선 대다수 사람들의 닥쳐올 현실 아닐까?

어느덧 팔순 고개가 가까워 오면, 일주일이 하루 같다고 할까?

아무런 하는 일도 없이, 문안 전화도 뜸뜸이 걸려오다가 어느 날부터인가 뚝 끊기고 만다.

아마 이럴 때 영락없는 노인임을 깨닫게 된다.

노인이 되어봐야, 노인 세계를 확연히 볼 수 있다.

노인들의 삶도 가지가지이다.

① ② 노선(老仙)이 있는가 하면, 노학(老鶴)이 있고,

③ ④ 노동(老童)이 있는가 하면, 노옹(老翁)이 있고,

⑤ ⑥ 노광(老狂)이 있는가 하면, 노고(老孤)가 있고,

⑦ ⑧ 노궁(老窮)이 있는가 하면, 노추(老醜)도 있다.

첫째, 노선(老仙)이다.

늙어 가면서 신선처럼 사는 사람이다. 이들은 사랑도 미움도 놓아 버렸다.

성냄도 탐욕도 벗어 버렸다. 선도 악도 다 털어 버렸다.

삶에 아무런 걸림이 없다. 건너야 할 피안(彼岸)도 없고 올라야 할 천당도 없고 빠져버릴 지옥도 없다. 다만 무심히 자연 따라 돌아갈 뿐이다.

둘째, 노학(老鶴)이다.

늙어서 학처럼 고고하게 사는 것이다.

이들은 심신이 건강하고 여유가 있어, 나라 안팎을 수시로 돌아다니며 산천경계를 유람한다. 그러면서도 검소하여 천박하질 않다.

많은 벗들과 어울려 노닐며 베풀 줄 안다. 그래서 친구들로 부터 아낌을 받는다.

또 틈나는 대로 갈고 닦아, 학술논문이며 문예작품들을 펴내기도 한다.

셋째, 노동(老童)이다.

늙어서 동심으로 돌아가 청소년처럼 사는 사람들을 말한다. 이들은 대학의 평생 교육원이나 학원 아니면 서원이나 노인 대학에 적을 걸어두고 못다 한 공부를 한다. 시경(詩經) 주역(周易) 등 한문이며 서예며 정치 경제 상식이며 인터넷 카페에 열심히 들어간다. 수시로 동지들과 어울려 여행도하고 노래며 춤도 추고 즐거운 여생을 보낸다.

넷째, 노옹(老翁)이다.

문자 그대로 늙은이로 사는 사람을 말한다. 집에서 손자들이나 봐주고 텅 빈 집이나 지킨다. 어쩌다 동네 노인정에 나가서, 노인들과 화투나 치고 장기를 두기도 한다. 형편만 되면 따로 나와 살아야지 하는 생각이 늘 머릿속에 맴돌면서 하루하루를 보낸다.

다섯째, 노광(老狂)이다.

미친 사람처럼 사는 노인이다.

함량 미달에 능력은 부족하고, 주변에 존경도 못 받는 처지에, 감투 욕심은 많아서 온갖 장을 도맡으려고 한다.

돈이 생기는 곳이라면, 체면 불고하고 파리처럼 달라붙는다.

권력의 끄나풀이라도 잡아 보려고, 늙은 몸을 이끌고 끊임없이 여기 저기 기웃거리는 사람을 말한다.

여섯째, 노고(老孤)이다.

늙어가면서 아내나 남편을 잃고, 외로운 삶을 보내는 사람이다.

삼십대의 아내는 기호식품 같다고 한다. 사십대의 아내는 어느덧 없어서는 안 될 가재도구가 돼버린다. 오십대가 되면 아내는 가보(家寶)의 자리를 차지한다. 육십 대의 아내는 지방 문화재라고나 할까?

그런데 칠십대가 되면, 아내는 국보의 위치에 올라, 존중을 받게 된다.

그런 귀하고도 귀한 보물을 잃었으니, 외롭고 쓸쓸할 수밖에 없다.

일곱째, 노궁(老窮)이다.

늙어서 수중에 돈 한 푼 없는 사람이다.

아침 한 술 뜨고 나면 집을 나와야 한다. 갈 곳이라면 공원이나 광장뿐이다.

점심은 무료 급식소에서 해결한다. 석양이 되면 내키지 않는 발걸음을 돌려 집으로 들어간다.

며느리 눈치 슬슬 보며 밥술 좀 떠 넣고, 골방에 들어가 한숨 잔다.

사는 게 괴롭다.

여덟째, 노추(老醜)이다.

늙어서 추한 모습으로 사는 사람을 말한다.

어쩌다 불치의 병을 얻어, 다른 사람 도움 없이는 한시도 살 수 없는, 못 죽어 생존하는 가련한 노인이다.

어떤가? 지금 우리의 삶은 어느 곳에 해당할까?

하늘은 짓지 않은 복을 내리지 않는다.

만약 우리의 삶이 외롭고 고달프다면, 내생을 위해서라도 공덕을 쌓지 않으면 안 된다.

그러므로 원(願)은 큰 데에 두고, 공(功)은 작은 데부터 짓는 것이다.

그리고 대우에는 괘념(掛念)치 말고, 공덕 쌓기에만 힘을 쓰면 큰 공과 큰 대우가 돌아오게 마련이다!

먼 길을 떠나는 사람은 많은 짐을 갖지 않는다.

높은 정상에 오르기 위해서는, 무거운 것들은 산 아래 남겨두는 법이다.

정신적 가치와 인격의 숭고함을 위해서는, 소유의 노예가 되어서는 안 된다.

소유는 베풀기 위해 주어진 것이지, 즐기기 위해 갖는 것이 아니다.

(김형석 교수, 백세일기 책 내용중에서, )

   『백세일기』

『백세일기』 -매일 잠들기 전 써내려간 충만한 삶의 순간들-, 김형석 저, 김영사 출판사, 2020년 발행.

********** 목차 **********

머리말

********** 1부 한번 멋지게 살아보는 건 어떨까

아침 6시 반, 토스트 반 조각

60에 수영을 시작했다

또순이를 떠나보내다

작년에 165회 강연을 했다

연희동 산책길 20년

구름 보는 시간이 늘었다

김형석 교수와 똑같이 생긴 사람을 봤어

고유명사부터 잊어버린다

여자 친구라는 거짓말을 했어야

세금을 많이 내 흐뭇하다

할머니들이 무서웠다

여자 친구들이 다 도망갔다

나도 늙어가는가

아흔두 살 할아버지가 반말을 했다

나는 아직 골동품이 아니다

98세처럼 살자

외손자 결혼식 축의금

철이 덜 들어 젊어 보이나

********** 2부 석양이 찾아들 때 가장 아름답다

생일 저녁, 밥을 굶어야 했다

아내의 사랑

공 좀 찼던 철학 교수

1945년 8월 15일에 꾼 꿈

꿈에서야 찾아간 고향

가장 행복했던 순간은

가장 힘들었던 일은

최루탄 냄새 자욱했던 고별강연

고해 같은 시절의 유산

열네 살의 기도

제2의 고향, 양구

미국 동생의 이야기

아내의 전시회

도자기 사랑

나는 언제쯤 철이 들까

두 스승과 두 친구

********** 3부 사랑은 언제나 아름다운 마음으로 남는다

그래도 2분의 양심은 있군

오래 산다는 것이 축복인가

나 말고 다른 이에게 갚아라

피보다 진한 사랑

고등학생 때 연애해보셨어요?

양심의 전과자로 만들지 말라

크리스마스이브에 지난 100년을 돌아보다

인생의 3단계

100번째 새해를 맞는 마음

정의의 완성, 사랑

세뱃돈과 용돈

H 형, 당신이 그립습니다

마지막이 될 주례를 마치고

사랑은 3단계로 익어간다

소비가 미덕인 시대에 미안하다

간디와 톨스토이가 남겨준 교훈

100세, 나의 비결

********** 4부 더불어 산 것은 행복을 남겼다

고마운 사람들, 아름다운 세상

안창호 선생의 마지막 강연

세상을 앓던 사람, 조만식 선생

김성수와 하지 장군

김수환 추기경의 사진을 보며

선배들에게 세배를 드릴 때가 좋았다

개구리들의 교향곡

독일 교환학생은 왜 울었을까

말없이 건넨 선물

오래 살기를 잘했다

‘TV는 사랑을 싣고’가 물었다

김태길 교수의 미남자 타령

이기붕의 선택

몽클라르 장군의 마지막 사명

이 양반들은 왜 박수를 안 치는가

도지사의 첫사랑

늦게 철드는 사람이 행복하다

젊은이들을 보면 뜨거워진다

맺음말

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[참고] [매일경제] 김인수 기자, 2026년 2월 19일.

https://n.news.naver.com/article/009/0005639040?type=journalists

[참고] 곡산 디지털 크리에이터(曲山), 팔로워 369명.

https://www.facebook.com/profile.php?id=61579725631579

[참고] 김형석, 『백세일기』, 김영사, 2020, [교보문고]

https://product.kyobobook.co.kr/detail/S000000598216

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